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关于继续实施企业改革重组的土地增值税政策的通知-华体汇


本文摘要:华体汇,华体汇app下载,为了加强税务管理,企业在申请享受上述土地增值税优惠政策时,应向主管税务机关提交房地产转移双方营业执照、重组协议或等效文件,取得相关房地产所有权和价值证明、转让方重组前支付土地使用权的土地价格证明复印件等文件。

土地增值税

为了支持企业改革重组,财政部、国家税务总局于2018年5月16日发布财政部、税务总局关于继续实施企业改革重组的土地增值税政策的通知财税[2018]57日,以下称为通知。通知从出台意图、出台背景、出台依据、适用范围、适用条件、执行时间、避税、税务管理等水平对企业改革重组过程中房地产权利变更涉及土地增值税政策作出了全面系统规定。通知的发布,对于需要整体改革和企业合并、企业分立、股票投资等重组的企业确实有很大的利益,但纳税人以逃税为目标采取不符合商业目的的的重组安排是税收政策的误读。

根据通知,公司合并、公司分立过程中涉及的房地产国有土地使用权、地面建筑及其附着物,变更该权属,暂时不征收土地增值税的公司、个人以房地产价格投资,将房地产转移到投资的企业,暂时不征收土地增值税的企业整体变更公司的组织形式和企业名称需要注意的是,企业会计准则对资产初始计量的规定和企业所得税法相关计税基础的规定不适用于土地增值税。以上改革重组过程中房地产权利变更暂时不征收土地增值税的规定,不是免税政策,而是延期纳税优惠。根据通知第六条明确规定,企业改革重组后转让国有土地使用权,申报缴纳土地增值税时,应当在改革前取得该国有土地使用权支付的土地价格和按国家统一规定支付的相关费用,作为该企业取得土地使用权支付的金额扣除。

根据该规定,整体改革企业转让改革前取得的土地使用权,应当按改革前取得土地使用权的成本扣除的合并者或分立企业以重组方式取得的土地使用权对外转让,应当按合并、分立前企业取得的土地成本扣除的投资企业转让接受投资的土地使用权,应当按投资者取得土地使用权的成本扣除。为了加强税务管理,企业在申请享受上述土地增值税优惠政策时,应向主管税务机关提交房地产转移双方营业执照、重组协议或等效文件,取得相关房地产所有权和价值证明、转让方重组前支付土地使用权的土地价格证明复印件等文件。作为特例,经省级以上省级国土管理部门批准,国家以国有土地使用权为价格出资的,转让该国有土地使用权,申报土地增值税缴纳时,允许以该土地为价格出资的省级以上省级国土管理部门批准的评价,作为该企业取得土地使用权支付的金额扣除。办理纳税申报时,企业应当提供该宗土地作价入股时省级以上含省级国土管理部门核准文件及核准的评估价格,不能提供核准文件及核准的评估价格的,不得扣除。

企业改制重组方式取得的旧住宅对外转让时,应当根据土地增值税暂行条例及其实施细则、财政部、国家税务总局关于土地增值税的具体问题规定的通知财税[1995]48号、财政部、国家税务总局关于土地增值税的一些问题的通知财税[2006]21号、国家税务总局关于土地增值税清算的通知国税信[2010]220号、通知规定,根据住宅和建筑物的评价、企业改制前取得土地使用权的土地价格和国家统一规定支付的土地增值税相关费用的通知国税[2010]220号、通知规定,根据住宅和建筑物的评价、企业改制前征收土地使用权所支付的土地增值税的相关费用旧房和建筑物的评价由政府批准设立的房地产评价机构评价的重置成本乘以新折扣率后的价格决定。纳税人转让旧住宅和建筑物,无法获得评价,但能够提供购买住宅的收据的,经当地税务部门确认,在重组前可以获得收据的装载金额,从购买年到转让年每年计算5%。其中,每年从购房发票上载的日期到发行销售发票的日期,每12个月1年,超过1年,不到12个月,超过6个月的,可视为1年。

纳税人购房时缴纳的权利税,可以提供权利税纳税证明书的,允许扣除与转让房地产有关的税金,但不作为加5%的基数。对于转让旧房或建筑,既没有评估价格,又无法提供购房发票的,地方税务机关可根据中华人民共和国税收征收管理法第三十五条的规定,实行核定征收。通知强调,享受优惠的企业整体改制必须不改变原企业的投资主体,享受优惠的企业合并原投资主体必须生存,享受优惠的企业必须与原企业的投资主体相同。

通知对原企业投资主体不变、投资主体相同、投资主体存续作出了非常明确的解释,即原企业投资主体不变、投资主体相同,是指企业整体改制、企业分立前后出资人不变动,出资人的出资比例可变动;投资主体存续是指被合并企业的出资人必须存在于合并后的企业,出资人的出资比例可变动。为了减少税收政策的漏洞,一些房地产开发企业以改革重组的名义,实行转让房地产,避免土地增值税,通知强调,上述改革重组的土地增值税政策不适用于房地产转让的任何一方为房地产开发企业的情况。

主管税务机关对房地产开发企业的认定应根据企业经营范围、房地产开发资质、国有土地使用权用途等因素综合判断。原载第一财经2018/6/6延伸阅读:财税〔2018〕57号财税〔2015〕5号比较说明一、根据中华人民共和国公司法的规定,非公司制企业整体变更为有限责任公司或股份有限公司,有限责任公司股份有限公司整体变更为股份有限公司有限责任公司,变更前土地使用权、地面建筑物及其附着物称为房地产转移、变更后的企业,暂时不征收土地增值税。本通知称整体改革是指不改变原企业的投资主体,继承原企业权利、义务的行为。一、根据中华人民共和国公司法规定,非公司制企业整体改制为有限责任公司或股份有限公司,有限责任公司股份有限公司整体改制为股份有限公司有限责任公司。

对于改制前的企业,将国有土地、房屋权属转移、改制后的企业,暂不征收土地增值税。本通知称整体改建是指不改变原企业的投资主体,继承原企业的权利、义务的行为。这个内容没有变化,语言更正确。二、按照法律规定或合同约定,两家以上企业合并为一家企业,原企业投资主体生存的,原企业转移房地产,变更为合并企业,暂时不征收土地增值税。

土地增值税

二、按法律规定或合同约定,两家以上企业合并为一家企业,原企业投资主体继续存在的,原企业转移国有土地、住宅权利,变更为合并后企业,暂时不征收土地增值税。没有变化。

三、按照法律规定或合同约定,企业分为两个以上与原企业投资主体相同的企业,对原企业转移房地产,变更为分立的企业,暂时不征收土地增值税。三、按照法律规定或合同约定,企业分为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业,对原企业转移国有土地、住宅权利,变更为分立的企业,暂时不征收土地增值税。没有变化。四、公司、个人在改革重组时以房地产价格投资,将房地产转移到投资企业,暂时不征收土地增值税。

四、公司、个人在改革重组时投资国有土地、住宅,转移国有土地、住宅权利,变更为投资企业,暂时不征收土地增值税。没有变化。五、上述改革重组土地增值税政策不适用于房地产转移方为房地产开发企业的情况。

五、上述重组土地增值税政策不适用于房地产开发企业。57号文明,改革重组中只要一方是房地产开发企业,就不适用重组政策,解决了5号文政策执行中的分歧。

重组阶段为非房地产企业,重组后土地变性取得房地产开发资格的情况还需要进一步明确六、企业重组后转让国有土地使用权,申报缴纳土地增值税时,应在重组前取得该国有土地使用权支付的土地价格和按国家统一规定缴纳的相关费用,作为该企业取得土地使用权支付的金额扣除。企业在改革重组过程中经省级以上省级国土管理部门批准,国家以国有土地使用权为价出资的,转让该国有土地使用权,申报土地增值税时,应以该土地为价出资时省级以上省级国土管理部门批准的评价,作为该企业取得土地使用权支付的金额扣除。办理纳税申报时,企业应当提供该宗土地作价入股时省级以上含省级国土管理部门核准文件及核准的评估价格,不能提供核准文件及核准的评估价格的,不得扣除。六、企业改制重组后,转让国有土地使用权,申报缴纳土地增值税时,应在改制前取得该国有土地使用权支付的地价和按国家统一规定支付的相关费用,作为该企业取得土地使用权支付的金额扣除。

企业

企业在重组改革过程中,经省级以上省级国土管理部门批准,国家以国有土地使用权为价出资的,转让该国有土地使用权,申报土地增值税时,应以该土地为价出资时省级以上省级国土管理部门批准的评价作为该企业取得土地使用权支付的金额扣除。办理纳税申报时,企业应当提供该宗土地作价入股时省级以上含省级国土管理部门核准文件及核准的评估价格,不能提供核准文件及核准的评估价格的,不得扣除。

没有变化。七、企业在申请享受上述土地增值税优惠政策时,应向主管税务机关提交房地产转让双方的营业执照、改制重组协议或等效文件,相关房地产权属和价值证明、转让方改制重组前取得土地使用权支付地价的证明复印件等书面。七、企业按照本通知相关规定享有相关土地增值税优惠政策的,应及时向主管税务机关提交相关房地产、国有土地票、价值证等书面资料。

57号文更详细地了解申请重组所需的资料。八、本通知称原企业投资主体不变,投资主体相同,是指企业改制重组前后出资人不变,出资人出资比例可变;投资主体存续,是指原企业出资人必须存在改制重组后的企业,出资人出资比例可变。本条是57号文件的最大亮点,明确了不改变原企业投资主体、投资主体相同、投资主体生存的理解和判断,执行口径与财政部、税务总局关于继续支持企业事业单位重组的权利税政策的通知财税[2018]17号的相关规定一致。九、本通知执行期限为2018年1月1日至2020年12月31日。

八、本通知执行期限为2015年1月1日至2017年12月31日。财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知财税字[1995]48号第一条、第三条、财政部国家税务总局关于土地增值税一些问题的通知财税〔2006〕21号第五条同时废止。57号文自2018年1月1日起实施,5号文到期自行废止,新旧政策无缝。


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